Glosario inmobiliario
para instituciones públicas

Conjunto de órganos e instituciones del Estado encargados de gestionar los servicios públicos y el interés general. En el contexto inmobiliario, incluye ayuntamientos, diputaciones, consejerías de vivienda y entidades públicas de suelo.

Arrendamiento temporal de vivienda a turistas a través de plataformas como Airbnb o Booking.com. Su proliferación en zonas urbanas puede reducir la oferta de vivienda habitual y tensionar los precios de alquiler. Está sujeto a licencia autonómica y municipal.

Ejemplo: Una vivienda que aparece activa en Airbnb sin número de licencia registrado puede ser objeto de expediente sancionador.

Modalidad de arrendamiento de corta duración (días o semanas) para uso recreativo. Diferente al alquiler turístico en algunas comunidades autónomas. Requiere inscripción en el registro autonómico correspondiente y cumplir los requisitos de habitabilidad.

Conjunto de técnicas estadísticas y de visualización que estudian la distribución geográfica de fenómenos inmobiliarios: precios, vacancia, densidad de oferta, presión habitacional. Permite identificar patrones territoriales no visibles en datos tabulares.

Ejemplo: Un mapa de calor que muestra la variación de precios de alquiler por barrios es el resultado de un análisis espacial.

Uso de modelos estadísticos y de aprendizaje automático para anticipar comportamientos futuros del mercado inmobiliario: evolución de precios, riesgo de vacancia o detección temprana de especulación. Permite a las instituciones actuar de forma proactiva.

Protocolo que permite a sistemas informáticos comunicarse e intercambiar datos de forma automatizada. InmoPublic utiliza APIs para integrar fuentes de datos inmobiliarios, registrales y catastrales en tiempo real sin necesidad de intervención manual.

Técnica de machine learning en la que el modelo se entrena con ejemplos históricos etiquetados —propiedades previamente confirmadas como irregulares y regulares— para aprender a clasificar casos nuevos de forma automática. Es la base de los clasificadores de irregularidades, detección de alquiler turístico sin licencia y modelos de priorización de inspecciones en InmoPublic.

Ejemplo: Un modelo entrenado con 10.000 expedientes resueltos aprende a asignar una probabilidad de irregularidad a cada nuevo inmueble sin intervención humana.

Notificación automática generada por una plataforma de inteligencia inmobiliaria cuando se detecta una anomalía o evento relevante: precio de alquiler que supera el índice de referencia, aparición de un alquiler turístico sin licencia o variación anormal del precio en una zona. Permite a los equipos de inspección actuar de forma proactiva y priorizar recursos.

Ejemplo: Una alerta se activa cuando un inmueble aparece activo en tres plataformas de alquiler turístico sin número de licencia registrado en el padrón municipal.

Contrato por el que el propietario (arrendador) cede el uso y disfrute de un inmueble al arrendatario a cambio de una renta periódica. En España se rige por la LAU para viviendas y por el Código Civil para otros usos. Es la modalidad de tenencia de vivienda más relevante para las políticas habitacionales públicas.

Corporación municipal responsable del gobierno local. Tiene competencias directas en urbanismo, concesión de licencias, gestión de vivienda social, disciplina urbanística y puede establecer ordenanzas de regulación del mercado inmobiliario.

Procesamiento y análisis de grandes volúmenes de datos del sector inmobiliario procedentes de portales, registros públicos, catastro y fuentes abiertas. Permite detectar tendencias de precio, patrones de vacancia y comportamientos especulativos a escala territorial.

Base de datos mantenida por la Dirección General del Catastro con la descripción física, económica y jurídica de todos los bienes inmuebles en España. Incluye superficie, uso, valor catastral y titularidad. Accesible parcialmente a través de la Sede Electrónica del Catastro.

Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que describe los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales en España. Asigna la referencia catastral y determina el valor catastral que sirve de base para el IBI y otros impuestos.

Documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad: superficie, ventilación, instalaciones básicas y condiciones de salubridad. Es necesaria para alquilar, vender y contratar suministros básicos. Cada comunidad autónoma regula sus condiciones.

Parámetro urbanístico que establece la superficie máxima construible por metro cuadrado de suelo. Determina la densidad edificatoria de una parcela y es un factor clave en la valoración del suelo urbano y en la planificación del crecimiento municipal.

Técnica de aprendizaje no supervisado que agrupa automáticamente inmuebles, zonas o titulares con características similares sin necesidad de etiquetas previas. Permite identificar barrios con comportamiento de mercado anómalo, detectar patrones de concentración de propiedades en manos de pocos actores o segmentar el parque residencial por perfiles de riesgo de irregularidad.

Ejemplo: Un algoritmo de clustering puede detectar que 15 apartamentos repartidos por el centro histórico pertenecen a una misma red de gestores, aunque figuren bajo titulares distintos.

Clasificación que el planeamiento municipal asigna a cada parcela según el uso permitido y las condiciones de edificación: residencial libre, protegido, comercial, industrial o dotacional. Determina qué se puede construir y a qué precio máximo en caso de vivienda protegida.

Transferencia gratuita de parte del aprovechamiento urbanístico a la administración pública que se produce cuando se tramita un plan de desarrollo. La ley establece porcentajes mínimos de cesión (generalmente entre el 10% y el 15% del aprovechamiento) destinados a patrimonio público de suelo y vivienda protegida.

Organización de los titulares de los pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal que gestiona los elementos comunes: zonas comunes, ascensores, fachada e instalaciones. Está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y debe inscribir su existencia y acuerdos de forma documentada.

Contrato por el que el propietario de un inmueble lo transmite a un comprador a cambio de un precio. Se formaliza en escritura pública e inscribe en el Registro de la Propiedad. Genera obligaciones fiscales: IVA (obra nueva) o ITP (segunda transmisión).

Documento jurídico que formaliza el acuerdo de alquiler entre arrendador y arrendatario: renta, plazo, fianza, derechos y obligaciones de cada parte. Su depósito en el organismo autonómico correspondiente es obligatorio y es la base documental para los sistemas de registro de alquileres.

Proceso de comparar y combinar datos procedentes de múltiples registros —Catastro, Registro de la Propiedad, padrón municipal, portales inmobiliarios, plataformas turísticas, licencias municipales— para detectar inconsistencias que revelan irregularidades. Es la técnica central de InmoPublic: un inmueble puede aparecer como vivienda habitual en el Catastro pero con anuncios activos en plataformas turísticas o con suministros de muy bajo consumo que contradicen la ocupación declarada.

Ejemplo: Cruzar los datos del Registro de plataformas turísticas con los del registro municipal de licencias detecta qué anuncios activos carecen de autorización.

Interfaz visual que consolida indicadores clave del mercado inmobiliario: precios por zona, variación temporal, alertas activas e inventario público. Permite a los responsables municipales monitorizar el mercado en tiempo real desde un único panel de control.

Ejemplo: Un dashboard que muestra la evolución mensual del precio de alquiler por distritos, con alertas cuando supera el índice de referencia.

Datos básicos de una fuente primaria —como los del Catastro— a los que se añaden atributos procedentes de fuentes externas: precio de mercado en tiempo real, actividad en portales, nivel de accesibilidad a transporte, entorno socioeconómico o historial de alertas. El enriquecimiento aumenta el poder predictivo de los modelos de detección y reduce los falsos positivos.

Técnica estadística y de machine learning que identifica observaciones que se desvían significativamente del comportamiento esperado en un conjunto de datos. En inteligencia inmobiliaria detecta: propiedades con precios atípicos respecto a su zona y tipología, patrones de transacción inusuales que sugieren fraude fiscal, viviendas con actividad de suministros incompatible con la vacancia declarada o anuncios de alquiler a precios muy por debajo del mercado (posible cesión irregular).

Ejemplo: Un piso de 90 m² en el centro de Barcelona que se alquila a 400€/mes es una anomalía estadística que activa una alerta de posible irregularidad o datos erróneos.

Información organizada en un formato predefinido (tablas, bases de datos relacionales) que puede ser procesada automáticamente. Los datos del Catastro o del Registro de la Propiedad son ejemplos de datos estructurados. Contrasta con los datos de portales inmobiliarios, que a menudo requieren procesamiento previo.

Acto jurídico mediante el que se documenta ante notario la construcción de un edificio o mejora sustancial sobre un inmueble existente. Es obligatoria para inscribir la edificación en el Registro de la Propiedad y obtener la cédula de habitabilidad.

Número de viviendas por hectárea en una zona urbana determinada. Es un indicador clave para planificar equipamientos, servicios públicos y transporte. Las zonas con alta densidad residencial y escasa dotación de equipamientos suelen presentar mayor conflictividad habitacional.

Facultad legal que permite a la administración pública adquirir preferentemente inmuebles que van a ser transmitidos (tanteo) o recuperar la compra ya realizada (retracto) pagando el mismo precio al nuevo comprador. Herramienta clave para ampliar el parque público de vivienda.

Derecho real que permite edificar y mantener una construcción sobre suelo ajeno durante un período determinado, a cambio de una contraprestación. Las administraciones públicas lo usan para facilitar la construcción de vivienda protegida o equipamientos sobre suelo público sin enajenarlo.

Corporación de gobierno local de ámbito provincial que presta asistencia técnica, económica y jurídica a los municipios más pequeños. Puede gestionar competencias de vivienda y urbanismo delegadas por los municipios o las comunidades autónomas.

Inscripción en el Padrón Municipal de Habitantes, que acredita la residencia habitual en un municipio. Es requisito para acceder a vivienda de protección oficial, ayudas al alquiler y otros servicios municipales. El cruce de datos del padrón con el registro de propietarios permite detectar usos irregulares.

Compra de inmuebles con la expectativa de obtener plusvalías mediante su posterior venta sin actividad productiva. Puede contribuir a tensionar los precios del mercado, reducir la oferta disponible y dificultar el acceso a la vivienda. Las instituciones la detectan analizando patrones de compraventa y vacancia.

Proceso tecnológico de tres fases que recoge datos de múltiples fuentes heterogéneas (extracción), los limpia, normaliza y homogeneiza (transformación) y los carga en una base de datos centralizada para su análisis (carga). Es la infraestructura de datos invisible que alimenta plataformas de inteligencia inmobiliaria: sin un ETL robusto, los datos del Catastro, portales y registros no pueden compararse entre sí.

Capacidad de un inmueble para cubrir sus necesidades de calefacción, refrigeración, iluminación y agua caliente con el menor consumo energético posible. Se certifica con la Certificación Energética (letras A a G). A partir de 2025 es requisito para alquilar viviendas en varios países de la UE y su importancia crece en España para los programas de rehabilitación pública.

Documento notarial que formaliza y da fe de los actos jurídicos más relevantes en materia inmobiliaria: compraventas, hipotecas, declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales. Su inscripción en el Registro de la Propiedad es el paso que otorga plena protección jurídica al adquirente.

Procedimiento administrativo iniciado por el ayuntamiento para investigar y sancionar infracciones urbanísticas: construcciones ilegales, usos no autorizados, publicidad exterior sin licencia o actividades sin los permisos requeridos.

En sistemas de detección automatizada, un caso que el modelo clasifica incorrectamente como irregular cuando en realidad es legítimo. Gestionar la tasa de falsos positivos es crítico en plataformas de inspección: demasiados generan visitas innecesarias que saturan los equipos y erosionan la confianza en el sistema. Los modelos de InmoPublic se calibran para equilibrar precisión (pocos falsos positivos) y cobertura (no perder irregularidades reales).

Depósito obligatorio equivalente a una mensualidad de renta (o dos en arrendamientos para uso distinto al de vivienda) que el arrendatario entrega al propietario al inicio del contrato. Debe depositarse en el organismo autonómico designado. Su correcta gestión es objeto de supervisión en auditorías del parque de vivienda pública.

Ejemplo: En un alquiler social de 500€/mes, la fianza obligatoria es de 500€, aunque el propietario puede exigir garantías adicionales de hasta dos mensualidades.

Vehículo de inversión colectiva que adquiere, gestiona o financia activos inmobiliarios con el capital de múltiples inversores. Su concentración de propiedades en zonas urbanas puede contribuir a tensionar los precios del mercado. Las instituciones públicas monitorizan su actividad para identificar patrones de acaparamiento.

Información pública disponible en formatos reutilizables sin restricciones de uso: datos del INE, Catastro, Registradores de la Propiedad o portales de datos abiertos (datos.gob.es). Son la base sobre la que se construyen las plataformas de inteligencia inmobiliaria.

Administración eficiente del patrimonio inmobiliario de una entidad pública para maximizar su utilidad social, minimizar costes de mantenimiento y asegurar el cumplimiento normativo. Incluye inventario, valoración, ocupación, mantenimiento y disposición de los bienes.

Proceso de asignar coordenadas geográficas precisas a un inmueble, una zona o un punto de interés. Permite superponer datos inmobiliarios sobre mapas y realizar análisis espaciales que identifican patrones territoriales de precios, vacancia o irregularidades.

Sistema tecnológico que captura, almacena, analiza y visualiza datos vinculados a una ubicación geográfica. Es la infraestructura fundamental de la inteligencia inmobiliaria territorial: permite superponer capas de datos —precios, planeamiento, demografía, alertas de irregularidades— sobre una base cartográfica y analizar sus relaciones espaciales. Herramientas como QGIS, ArcGIS o Google Maps Platform son implementaciones habituales.

Estructura de datos que representa entidades —propietarios, inmuebles, sociedades, licencias, plataformas— y sus relaciones como nodos y aristas de una red. Permite descubrir conexiones ocultas entre actores del mercado: sociedades instrumentales que comparten administradores, titulares que concentran propiedades bajo múltiples identidades o redes de gestores de alquiler turístico no registrado.

Ejemplo: Un grafo puede revelar que tres sociedades S.L. con distintos CIFs comparten administrador único y acumulan 60 pisos en el mismo barrio, activando alertas de gran tenedor encubierto.

Proceso de transformación socioeconómica de un barrio originalmente popular que, al atraer inversión y nuevos residentes de mayor poder adquisitivo, eleva los precios del suelo y desplaza a los habitantes originales. Las plataformas de inteligencia inmobiliaria la detectan analizando la evolución de precios de alquiler y la variación del perfil socioeconómico de los vecinos por zonas.

Persona física o jurídica que posee más de 10 inmuebles de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial (Ley de Vivienda 2023). En zonas tensionadas el umbral baja a 5 inmuebles. Tienen obligaciones especiales en negociaciones de alquiler y desahucios.

Conjunto de condiciones físicas, sanitarias y de equipamiento que debe reunir una vivienda para ser apta para el uso residencial: superficie mínima, ventilación natural, instalaciones de agua y saneamiento, protección frente a la humedad y temperatura. Su verificación es competencia municipal y autonómica.

Conjunto de propiedades vinculadas a un mismo titular (persona física o jurídica). El análisis de huellas permite detectar grandes tenedores, fondos de inversión con elevada concentración en un municipio y comportamientos potencialmente especulativos que impactan en el mercado local.

Ejemplo: Una sociedad instrumental con 47 pisos en el mismo barrio tendría una huella inmobiliaria concentrada que podría activar alertas de gran tenedor.

Fotografías aéreas de alta resolución capturadas por satélites o drones que permiten detectar cambios en el parque inmobiliario sin visita presencial: nuevas construcciones no declaradas, ampliaciones no autorizadas, instalaciones en suelo rústico o protegido, o modificaciones de cubiertas. Combinadas con datos catastrales, son una herramienta de inspección remota escalable que InmoPublic puede usar para priorizar actuaciones de campo.

Ejemplo: La comparación de imágenes satelitales de 2020 y 2024 detecta una ampliación de 40 m² en una vivienda que no ha declarado ninguna obra al catastro.

Principal tributo local, gestionado por los ayuntamientos, que grava la titularidad de inmuebles según su valor catastral. Es la fuente de financiación local más importante vinculada al sector inmobiliario. Las ordenanzas municipales establecen el tipo impositivo entre el mínimo legal y el máximo permitido.

Tecnología que permite a sistemas informáticos realizar tareas que normalmente requieren inteligencia humana: análisis predictivo de precios, detección de anomalías en el mercado inmobiliario, clasificación automática de propiedades o generación de informes interpretativos a partir de datos.

Organismo público que elabora y difunde estadísticas oficiales en España, incluyendo el Índice de Precios al Consumo, el Censo de Población y Viviendas y la Encuesta Continua de Hogares. Sus datos son referencia para analizar el contexto socioeconómico de los mercados inmobiliarios locales.

Servicio municipal encargado de verificar el cumplimiento de la normativa urbanística y detectar infracciones: obras ilegales, usos no autorizados, alquileres turísticos sin licencia y otras actividades irregulares. Las plataformas de inteligencia inmobiliaria pueden automatizar la detección de alertas para la inspección.

Registro sistemático de todas las propiedades inmobiliarias de titularidad pública o bajo gestión de una entidad pública: superficie, estado, ocupación, uso y valor. Un inventario actualizado y digital es la base para una gestión eficiente del patrimonio habitacional público.

Documento periódico que analiza la situación y tendencias del mercado inmobiliario en un ámbito geográfico determinado: precios de compra y alquiler, volumen de transacciones, oferta disponible y proyecciones. Las instituciones públicas los usan para fundamentar decisiones de política habitacional y justificar la declaración de zonas tensionadas.

Indicador estadístico elaborado por el INE que mide la variación de los precios de los bienes y servicios de consumo. Es relevante en el sector inmobiliario porque la Ley de Vivienda 2023 permite actualizar las rentas de alquiler aplicando el Índice de Garantía de Competitividad en lugar del IPC, limitando así las subidas.

Ejemplo: Si el IPC anual es del 3,5% pero el índice de actualización de rentas está limitado al 2%, el arrendador solo puede subir la renta un 2%.

Tributo autonómico que grava la compraventa de inmuebles entre particulares y la constitución de arrendamientos. Su tipo varía entre comunidades autónomas (generalmente entre el 6% y el 10% del valor de la transmisión). En obra nueva se sustituye por IVA + AJD.

Indicador clave de rendimiento (Key Performance Indicator) aplicado al mercado inmobiliario: precio por m², tasa de vacancia, índice de esfuerzo, ratio de oferta/demanda o tiempo medio en mercado. Las instituciones públicas los usan para monitorizar la salud del mercado y medir el impacto de sus políticas.

Marco legal que regula los contratos de alquiler de viviendas y locales comerciales en España. Establece los derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios, la duración mínima de los contratos y las causas de resolución.

Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Introduce zonas de mercado residencial tensionado, índice de referencia de alquiler, regulación de grandes tenedores, nuevos derechos para arrendatarios y obligaciones para las administraciones públicas en materia de acceso a la vivienda.

Autorización municipal que certifica que una edificación de nueva construcción o rehabilitación cumple la normativa urbanística y puede ser habitada. Necesaria para formalizar contratos de arrendamiento en obra nueva y contratar suministros domésticos.

Modelo de inteligencia artificial entrenado sobre enormes volúmenes de texto que comprende y genera lenguaje natural con alta coherencia. En plataformas de inteligencia inmobiliaria se usa para generar automáticamente informes narrativos a partir de datos estructurados, responder consultas en lenguaje natural sobre el mercado de un municipio, resumir expedientes de inspección o extraer información relevante de contratos y anuncios.

Ejemplo: Un LLM puede generar en segundos un informe ejecutivo que resume la situación del mercado de alquiler en el distrito y destaca las alertas activas, a partir de los datos del sistema.

Autorización municipal previa e imprescindible para ejecutar cualquier obra de construcción, ampliación, reforma estructural o demolición. Su concesión verifica el cumplimiento del planeamiento urbanístico vigente. Las plataformas de inteligencia inmobiliaria pueden detectar actividades constructivas sin licencia cruzando datos catastrales con visitas de inspección.

Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales. Adapta el RGPD al ordenamiento jurídico español. Las plataformas que tratan datos de ciudadanos, propietarios o inquilinos deben cumplir con sus obligaciones de privacidad y seguridad.

Rama de la inteligencia artificial que permite a los sistemas aprender de los datos para mejorar sus predicciones sin ser explícitamente programados. En el sector inmobiliario público se aplica a la estimación automática de valores de mercado, detección de irregularidades y priorización de inspecciones.

Zona geográfica donde el coste medio de alquiler o hipoteca supera el 30% de la renta media de los hogares, o donde los precios han crecido más de 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años. La declaración formal por la comunidad autónoma permite aplicar medidas de contención de precios.

Precio máximo de venta o alquiler por metro cuadrado establecido por la administración para cada tipología de vivienda protegida. Sirve de referencia para calcular el precio de adjudicación y el precio máximo de venta en segunda transmisión.

Proceso algorítmico que identifica y vincula registros que corresponden a la misma entidad real en distintas bases de datos, aunque difieran en nomenclatura, errores tipográficos o formatos. En inteligencia inmobiliaria permite asociar el mismo inmueble en el Catastro, el Registro de la Propiedad, el padrón y los portales, y conectar personas jurídicas con distintos CIFs pero mismo administrador.

Ejemplo: El sistema detecta que "Calle Mayor 12, 3º 2ª" en el portal es el mismo inmueble que "C/ Mayor nº12, piso 3, puerta 2" en el Catastro, y los vincula automáticamente.

Algoritmo que estima el valor de mercado de un inmueble de forma automática combinando datos catastrales, transacciones recientes comparables y características del entorno. Las plataformas de inteligencia inmobiliaria lo usan para detectar discrepancias entre el valor declarado en escrituras y el valor de mercado estimado, señal de posible fraude en el pago de ITP o plusvalía municipal.

Ejemplo: Si el AVM estima un piso en 350.000€ y la escritura declara 180.000€, la discrepancia activa una alerta de posible infravaloración fiscal.

Representación geoespacial que identifica zonas con mayor vulnerabilidad habitacional, riesgo de desahucio, concentración de viviendas vacías o actividad especulativa. Es una herramienta de planificación que permite a las instituciones priorizar intervenciones y asignar recursos de forma eficiente.

Ejemplo: Un mapa que colorea en rojo los distritos con tasa de vacancia superior al 15% y presión habitacional por encima del 35% de los ingresos.

Seguimiento sistemático y continuo de los indicadores del mercado inmobiliario local: evolución de precios, volumen de operaciones, oferta disponible y tendencias de alquiler. Permite a las instituciones anticipar tensiones habitacionales y diseñar políticas preventivas.

Suspensión temporal del pago del capital (y a veces también de los intereses) de una hipoteca, concedida por el banco o establecida por normativa pública en situaciones de emergencia económica. Las administraciones locales gestionan los casos de familias en riesgo de desahucio coordinándose con las entidades financieras.

Documento informativo expedido por el Registro de la Propiedad que recoge los datos básicos de un inmueble: titular, descripción, cargas y limitaciones. No tiene efectos jurídicos plenos pero es la forma más rápida de verificar la situación registral de una propiedad.

Rama de la IA que permite a los sistemas analizar y comprender texto en lenguaje humano. En inteligencia inmobiliaria pública se aplica al análisis automático de descripciones de anuncios para extraer características no estructuradas (número de habitaciones, estado de la reforma, si se menciona como "piso turístico"), detectar contradicciones entre el texto y los datos registrales, o identificar palabras clave asociadas a irregularidades.

Ejemplo: El NLP detecta que un anuncio contiene expresiones como "disponible por noches" o "check-in flexible" aunque el inmueble no tiene licencia turística registrada.

Proceso de transformar datos procedentes de distintas fuentes (Catastro, portales inmobiliarios, Registro de la Propiedad) a un formato homogéneo y comparable. Elimina inconsistencias de nomenclatura, duplicados y errores de codificación, y es un paso previo indispensable para cualquier análisis de inteligencia inmobiliaria fiable.

Identificador único que asigna el Catastro a cada inmueble en España, compuesto de 20 caracteres alfanuméricos. Es el código esencial para cruzar datos entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y otras bases de datos administrativas.

Uso de una vivienda sin autorización del propietario, sin contrato vigente o sin título habilitante. Las administraciones públicas tienen procedimientos especiales para gestionar estas situaciones, especialmente cuando afectan al parque de vivienda pública, y deben equilibrar el cumplimiento normativo con la protección de grupos vulnerables.

Tecnología que convierte imágenes de documentos físicos o escaneados —escrituras, licencias, contratos, notificaciones— en texto digital editable y procesable. Permite a las administraciones digitalizar archivos históricos en papel, hacer consultable el archivo inmobiliario y alimentar automáticamente los sistemas de inteligencia con información documental que antes era inaccesible.

Conjunto de inmuebles disponibles para venta o alquiler en un mercado y momento determinados. Su análisis por tipología, superficie, precio y localización permite detectar déficits de oferta asequible, excesos especulativos y desequilibrios entre la oferta y la demanda real de los hogares.

Filosofía y práctica de publicar datos en formatos accesibles, reutilizables y sin restricciones de uso. En España, las administraciones públicas tienen obligación de publicar datos en el Portal de Datos Abiertos (datos.gob.es). Para las plataformas de inteligencia inmobiliaria son la fuente primaria de información sobre catastro, transacciones y demografía.

Norma aprobada por el ayuntamiento que regula aspectos del mercado inmobiliario local: condiciones mínimas de habitabilidad, requisitos para alquileres turísticos, gestión de viviendas vacías o requisitos de accesibilidad. Complementa la legislación estatal y autonómica.

Registro administrativo donde constan los vecinos de cada municipio con su domicilio habitual. El cruce de datos del padrón con los registros de propiedad y alquiler permite detectar usos irregulares, viviendas superpobladas o titulares que no residen en sus inmuebles declarados como habituales.

Conjunto de terrenos, edificaciones y derechos de aprovechamiento de titularidad pública destinados a facilitar el acceso a la vivienda y el desarrollo urbanístico. Las administraciones tienen obligación de mantener y ampliar este patrimonio con los ingresos derivados de las cesiones urbanísticas.

Instrumento de planificación urbanística que determina los usos del suelo, la edificabilidad y el modelo de crecimiento de un municipio. Define las zonas residenciales, industriales, dotacionales y de reserva, y establece las condiciones para el desarrollo urbanístico a largo plazo.

Instrumento de política pública, de ámbito estatal o autonómico, que establece las medidas, ayudas y objetivos en materia de vivienda para un período determinado. Incluye ayudas al alquiler, rehabilitación, acceso a vivienda protegida y fomento del parque público.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Tributo municipal que grava el aumento de valor del suelo en el momento de la transmisión de un inmueble. Su base imponible se calcula a partir del valor catastral y los años de posesión.

Plataforma digital donde particulares y profesionales publican anuncios de venta y alquiler de inmuebles. Son fuentes de datos fundamentales para conocer los precios de oferta en el mercado. Los principales portales en España son Idealista, Fotocasa y Habitaclia.

Porcentaje de la renta disponible de los hogares que se destina al pago de alquiler o hipoteca. Cuando supera el 30-35% se considera que existe esfuerzo habitacional excesivo. Es uno de los indicadores clave para declarar una zona como mercado residencial tensionado.

Secuencia automatizada de pasos de procesamiento que transforma datos brutos de múltiples fuentes —portales, catastro, registros, plataformas turísticas— en información estructurada y lista para el análisis. Un pipeline robusto garantiza la actualización periódica del sistema, la detección en tiempo real de nuevos anuncios irregulares y la consistencia de los informes generados.

Disciplina que consiste en diseñar instrucciones precisas y estructuradas para guiar a los modelos de lenguaje (LLM) hacia respuestas útiles, fiables y formateadas correctamente. En plataformas de inteligencia inmobiliaria se aplica para generar automáticamente informes de mercado municipales, síntesis ejecutivas de alertas activas o respuestas a consultas de los técnicos municipales en lenguaje natural.

Conjunto total de viviendas existentes en un municipio o zona, independientemente de si están ocupadas, vacías, en alquiler o en propiedad. Su análisis por antigüedad, estado de conservación y tipología es la base para diseñar estrategias de rehabilitación y planificación habitacional.

Instrumento de planeamiento urbanístico de segundo nivel que desarrolla las determinaciones del PGOU para un sector concreto del suelo urbanizable. Establece la ordenación detallada: alineaciones, rasantes, usos, edificabilidad y reservas dotacionales del sector.

Precio final al que se formaliza una transacción inmobiliaria en escritura pública, que puede diferir del precio de oferta publicado en portales. El diferencial entre ambos indica el poder de negociación del mercado. Las instituciones lo usan para calibrar la fiabilidad de los índices de precios basados en anuncios.

Ejemplo: Si el precio de oferta era 280.000€ y el cierre se realizó a 265.000€, el descuento de negociación fue del 5,4%.

Indicador estándar del mercado inmobiliario que mide el coste de venta o la renta de alquiler de una propiedad dividida entre su superficie. Permite comparar inmuebles de diferentes tamaños y zonas geográficas. Es la base de los índices de precios del mercado.

Ejemplo: Si un piso de 80 m² se alquila por 1.200€/mes, el precio por m² de alquiler es 15€/m²/mes.

Identificador alfanumérico de 20 caracteres que asigna el Catastro Inmobiliario a cada parcela o inmueble. Permite localizar el bien en la cartografía catastral y cruzar información entre el Catastro, el Registro de la Propiedad y otras fuentes administrativas.

Institución que inscribe y da publicidad a los derechos reales sobre bienes inmuebles: titularidades, hipotecas, cargas y limitaciones. A diferencia del Catastro, la inscripción registral tiene efectos jurídicos protectores para el titular. La coordinación entre Catastro y Registro es una prioridad de la administración.

Conjunto de obras de mejora, consolidación estructural, eficiencia energética o adecuación funcional de un edificio existente. Las instituciones públicas fomentan la rehabilitación mediante subvenciones, deducciones fiscales y programas específicos para mejorar el parque residencial.

Porcentaje anual que representan los ingresos de alquiler sobre el valor de compra de la propiedad. Permite comparar zonas y tipologías para la gestión del patrimonio público. Una rentabilidad bruta media superior al 5% suele indicar un mercado con alta demanda de alquiler.

Ejemplo: Una vivienda valorada en 200.000€ que genera 10.000€/año de alquiler tiene una rentabilidad bruta del 5%.

Arquitectura de machine learning inspirada en el funcionamiento del cerebro humano, compuesta por capas de nodos interconectados que aprenden representaciones complejas de los datos. Las redes neuronales profundas (deep learning) permiten analizar imágenes satelitales para detectar construcciones ilegales, clasificar fotos de anuncios o estimar precios de mercado con alta precisión a partir de combinaciones no lineales de variables.

Modelo econométrico que descompone el precio de un inmueble en el valor aportado por cada una de sus características: superficie, localización, planta, antigüedad, calidades y entorno. Permite estimar el precio teórico de cualquier propiedad y detectar desviaciones significativas que pueden indicar transacciones irregulares, manipulación de precios en escrituras o valoraciones catastrales desactualizadas.

Ejemplo: Si la regresión hedónica estima un piso en 320.000€ y se escrituró por 140.000€, la diferencia de 180.000€ activa una revisión por posible infravaloración en ITP.

Incremento del tipo impositivo del IBI que los ayuntamientos pueden aplicar a las viviendas desocupadas de forma permanente e injustificada. La Ley de Vivienda 2023 amplió el recargo posible hasta el 150% para propietarios de más de cuatro viviendas vacías. Es una herramienta fiscal para incentivar la puesta en el mercado del parque residencial infrautilizado.

Base de datos oficial, gestionada por cada comunidad autónoma, donde se depositan los contratos de alquiler de vivienda y se registran las fianzas. Constituye la fuente de datos más fiable para construir los índices de referencia de alquiler y analizar la evolución real de las rentas en cada zona.

Proceso urbanístico que agrupa las parcelas de un ámbito de actuación, ejecuta la urbanización y redistribuye el suelo resultante entre los propietarios originales en proporción a su aportación. Es el mecanismo que permite transformar suelo urbanizable en urbano incorporando las cesiones obligatorias a la administración.

Reglamento General de Protección de Datos de la UE (2016/679). Regula el tratamiento de datos personales y garantiza los derechos de los ciudadanos. Las plataformas de inteligencia inmobiliaria que gestionan datos de propietarios, inquilinos o transacciones deben cumplir con sus obligaciones de privacidad por diseño y seguridad.

Modelo de distribución de software en el que las aplicaciones se ofrecen como servicio en la nube, accesibles vía navegador sin instalación local. Las actualizaciones son automáticas, los datos se alojan en servidores del proveedor y el pago suele ser por suscripción. InmoPublic opera bajo este modelo.

Técnica de extracción automatizada de datos publicados en páginas web (portales inmobiliarios, anuncios de alquiler) para su análisis estructurado. Permite recopilar información de precios, características y ubicaciones a escala que no sería posible manualmente.

Terreno que cuenta con los servicios urbanísticos básicos (acceso rodado, agua, saneamiento, electricidad) o que está integrado en la trama urbana del municipio según el planeamiento. Es el suelo con mayor valor y donde se producen la mayor parte de las transacciones inmobiliarias.

Principio que garantiza que los derechos reales sobre los inmuebles sean predecibles, estables y ejecutables. En el mercado inmobiliario se materializa a través de la inscripción registral, la coordinación catastro-registro y la claridad del planeamiento urbanístico. Es un factor determinante para la confianza inversora y el correcto funcionamiento del mercado.

Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Vehículo de inversión inmobiliaria español equivalente a los REITs anglosajones, con ventajas fiscales condicionadas a cotizar en bolsa y distribuir dividendos. Su actividad compradora en determinadas ciudades puede contribuir a la concentración de vivienda en manos institucionales.

Terreno que el planeamiento municipal excluye del desarrollo urbano por sus valores naturales, agrícolas, forestales o paisajísticos, o por razones de riesgo. Su clasificación protege el territorio de la expansión urbana indiscriminada y limita las posibilidades de edificación a usos específicamente autorizados.

Terreno que el PGOU prevé para el desarrollo urbano futuro, pendiente de transformación mediante el proceso de urbanización. Su conversión en suelo urbano supone una importante revalorización y requiere la cesión de aprovechamientos y el pago de cargas urbanísticas.

Valoración oficial y documentada del valor de mercado de un inmueble realizada por un tasador homologado. Necesaria para obtener hipotecas, expedientes expropiatorios y para la gestión del patrimonio público. Se rige por la Orden ECO/805/2003 y la normativa del Banco de España.

Porcentaje de viviendas desocupadas de forma permanente sobre el total del parque residencial de una zona. Un índice elevado puede indicar abandono, especulación o desajuste entre oferta y demanda. Los ayuntamientos pueden gravar las viviendas vacías con un recargo de hasta el 150% en el IBI.

Ejemplo: Un barrio con 2.000 viviendas y 400 desocupadas tiene una tasa de vacancia del 20%.

Porcentaje de los ingresos netos del hogar que se destina al pago de la vivienda (alquiler o hipoteca más suministros básicos). Una tasa superior al 30% indica sobrecarga habitacional. Es el indicador central para evaluar la accesibilidad a la vivienda y uno de los criterios para declarar zonas tensionadas.

Ejemplo: Una familia con ingresos de 2.000€/mes que paga 700€ de alquiler tiene una tasa de esfuerzo del 35%, por encima del umbral de sostenibilidad.

Número de días promedio que un inmueble permanece publicado en portales o disponible hasta ser alquilado o vendido. Un tiempo bajo indica alta demanda; un tiempo elevado puede señalar sobreoferta o precios por encima del mercado. Es un indicador útil para medir la liquidez del mercado local.

Persona física o jurídica que figura en el Catastro Inmobiliario como propietario o titular de un derecho real sobre un inmueble. Su identificación es fundamental para cruzar datos entre registros, detectar grandes tenedores y gestionar notificaciones de obligaciones fiscales como el IBI.

Proceso de transformación del suelo mediante la ejecución de obras de infraestructura: viario, saneamiento, abastecimiento de agua, alumbrado y espacios verdes. Es el paso previo a la edificación en suelo urbanizable y conlleva costes que deben ser asumidos por los propietarios del suelo.

Destino urbanístico de un inmueble para alojamiento permanente de personas. El planeamiento municipal determina las zonas de uso residencial y distingue entre libre, protegido y turístico. La variación del uso sin autorización administrativa es una infracción urbanística grave.

Valor administrativo asignado por el Catastro Inmobiliario resultado de aplicar las Ponencias de Valores al inmueble según su localización, uso, superficie y construcción. Sirve de base imponible para el IBI, el IRPF (imputación de rentas) y el ITP en algunas situaciones.

Precio estimado al que un inmueble podría transmitirse en condiciones normales de mercado entre partes independientes, bien informadas y sin presiones para vender o comprar. Es el referente para tasaciones, valoraciones periciales y fijación de precios en expedientes de compra pública.

Inmueble construido al amparo de un régimen de protección pública, con precio máximo tasado y destinado a sectores con ingresos limitados. Puede ser de promoción pública (construida por la administración) o privada acogida a un plan de vivienda. Tiene restricciones de venta y alquiler durante un período de calificación.

Inmueble gestionado por la administración pública o entidades sin ánimo de lucro para el alojamiento de personas con bajos ingresos o en situación de exclusión social. Su gestión eficiente requiere un inventario digital actualizado, sistemas de adjudicación transparentes y seguimiento de la ocupación.

Rama de la IA que permite a los sistemas interpretar y analizar imágenes y vídeos. En inteligencia inmobiliaria pública se aplica al análisis de fotografías satelitales y aéreas para detectar nuevas construcciones sin licencia, ampliaciones no autorizadas, instalaciones en suelo protegido o cambios de uso de parcelas. También permite clasificar automáticamente el estado de conservación de edificios a partir de fotos de fachada.

Ejemplo: Un modelo de visión por computadora compara ortofotografías de 2022 y 2025 y detecta automáticamente 34 cubiertas con ampliaciones no registradas en el Catastro.

Inmueble cuyo precio de venta o renta de alquiler es accesible para hogares con ingresos medios o bajos, generalmente definido como aquel que no supera el 30% de los ingresos del hogar. Las políticas públicas de vivienda asequible combinan vivienda protegida, alquiler social y programas de ayudas para ampliar su disponibilidad.

Propiedad desocupada de forma permanente e injustificada. La Ley de Vivienda 2023 habilita a los ayuntamientos para aplicar un recargo de hasta el 150% en el IBI a las viviendas vacías. La detección de vacancia se puede automatizar cruzando datos de suministros, empadronamiento y portales de alquiler.

Situación de riesgo de exclusión residencial que afecta a hogares con dificultades para acceder o mantener una vivienda digna por razones económicas, sociales o de salud. Las administraciones la detectan cruzando datos de impagos de alquiler, solicitudes de ayuda social, desahucios y concentración de hacinamiento en determinadas zonas.

Ámbito geográfico declarado formalmente por la comunidad autónoma según la Ley de Vivienda 2023 donde se aplican medidas especiales de contención de precios del alquiler. La declaración requiere que se cumplan criterios objetivos de esfuerzo habitacional o crecimiento de precios.

Espacio libre de carácter vegetal integrado en la trama urbana: parques, jardines, alamedas y arbolado viario. El planeamiento urbanístico establece estándares mínimos de dotación de zonas verdes por habitante. Su distribución en el territorio municipal influye en los precios residenciales de las zonas adyacentes.

División del territorio municipal en zonas según sus usos y características urbanísticas: residencial, comercial, industrial, dotacional, espacios libres. Determina qué actividades son permitidas en cada área y es el instrumento básico de la ordenación urbanística municipal.

Puntuación calculada automáticamente por el sistema que estima la probabilidad de que un inmueble presente algún tipo de irregularidad administrativa, fiscal o urbanística. Se construye combinando señales: discrepancias entre registros, actividad en plataformas sin licencia, consumo de suministros atípico para uso declarado y patrones de transacción anómalos. Permite a los equipos de inspección priorizar actuaciones de mayor impacto.

Indicador oficial que establece el precio máximo o de referencia para los contratos de arrendamiento en zonas tensionadas, según la Ley de Vivienda 2023. Publicado por las comunidades autónomas, se calcula a partir de datos históricos de contratos de alquiler por zona, tipología y superficie.

Ejemplo: En un municipio con zona tensionada declarada, un contrato de alquiler nuevo no puede superar el precio del índice de referencia del sistema de índices de precios del alquiler.