Resumen ejecutivo
Principales hallazgos del análisis
Lecturas clave
El análisis de la zona tensionada de Nou Barris revela que el precio medio de alquiler es de 18,5 €/m², lo que representa un índice de sobreprecio de 1,32 respecto al límite legal establecido.
Actualmente hay 2.456 viviendas en alquiler disponibles en esta zona tensionada, con una densidad de oferta de 12,3 viviendas por cada 1.000 habitantes.
El 67% de las viviendas (1.646 unidades) están publicadas con precios que sobrepasan el límite legal establecido por la normativa de zonas tensionadas.
El comportamiento general del mercado sugiere una presión sostenida sobre la oferta de alquiler y un crecimiento estable del valor de venta.
Insights destacados
Presión sostenida sobre el mercado de alquiler
El precio medio de alquiler ha aumentado un 17% en los últimos 12 meses, superando significativamente el índice de referencia legal. El 67% de las viviendas publicadas exceden el límite establecido.
Concentración de incumplimiento territorial
Los barrios de Vilapicina-Torre Llobeta y Porta concentran el 46% del total de viviendas fuera del límite legal, con tasas de incumplimiento superiores al 80%.
Mercado de compraventa más estable
El segmento de venta presenta una evolución más moderada (+1,9% mensual) con tiempos de comercialización dentro de parámetros normales (45 días de media).
Mejora en tiempo de absorción del alquiler
El tiempo medio en mercado para viviendas en alquiler se ha reducido un 8,2%, indicando alta demanda y rotación activa del inventario disponible.
Segmentación por superficie desigual
El 49% de la oferta de alquiler se concentra en viviendas de 50-80 m², mientras que la oferta de mayor superficie (>120 m²) representa solo el 6% del mercado.
Indicadores clave
Métricas principales del mercado inmobiliario
Precio medio alquiler
0,0€/m²
Precio promedio por metro cuadrado en alquiler
Precio medio alquiler total
0€/mes
Precio medio por vivienda completa en alquiler
Precio medio venta
0€
Precio medio de venta por vivienda
Precio medio venta
0,0€/m²
Precio promedio por metro cuadrado en venta
Viviendas en alquiler
0viviendas
Total de viviendas disponibles en alquiler
Viviendas en venta
0viviendas
Total de viviendas disponibles en venta
Índice de sobreprecio
0,0ratio
Ratio entre precio medio y límite legal
Fuera del límite legal
0%
Porcentaje de viviendas que incumplen la normativa
Superficie media alquiler
0m²
Tamaño promedio de viviendas en alquiler
Superficie media venta
0m²
Tamaño promedio de viviendas en venta
Tiempo medio mercado
0días
Tiempo promedio de publicación en alquiler
Tiempo medio mercado
0días
Tiempo promedio de publicación en venta
Mercado de alquiler
Evolución de precios y tendencias en el segmento de alquiler
Evolución precio €/m² alquiler
Últimos 12 meses
18.5 €
17.1% en 12 meses
Evolución del volumen de publicaciones
Número de viviendas publicadas por mes
Media alquiler
2315
Media venta
1937
Mercado de compraventa
Evolución de precios y tendencias en el segmento de venta
Evolución precio €/m² venta
Últimos 12 meses
4071 €
5.7% en 12 meses
Resumen mercado de venta
Precio medio total
285.000 €
Precio medio €/m²
4.071 €
El mercado de compraventa presenta una evolución más estable que el segmento de alquiler, con una rotación moderada de 45 días de media.
Alquiler por encima del índice de referencia
Análisis de viviendas con precios superiores al límite legal
1646
de 2456 analizadas
67.0% del total
+32.1%
sobreprecio medio
+89.3%
sobreprecio máximo detectado
743k €
sobreprecio mensual estimado
Evolución del sobreprecio
Últimos 12 meses
Tendencia alcista
+8.8 p.p.
Distribución del sobreprecio
Viviendas agrupadas por rango de sobreprecio
Comparativa índice vs precio real por distrito
Precio medio real frente al índice de referencia legal
Ranking de sobreprecio por distrito
El sobreprecio agregado estimado asciende a 8.9M € anuales, impactando directamente en la accesibilidad habitacional de la zona.
Pisos turísticos sin registro ni permiso
Detección y análisis de alojamientos turísticos irregulares
847
pisos turísticos detectados
63.2%
sin licencia o ilegales
4.3M €
pérdida estimada anual
95 €
precio medio / noche
Estado de licencias
312
389
146
Evolución mensual
Detecciones, altas y retiradas
Nuevos / mes
~41
Retiradas / mes
~18
Distribución por plataforma
Origen de los anuncios turísticos detectados
Impacto por distrito
Se estima que los 535 pisos irregulares retiran del mercado residencial viviendas que podrían alojar a más de 1231 personas.
Top 5 viviendas con mayor actividad irregular
| # | Dirección | Noches/año | Ingresos est. | Plataforma |
|---|---|---|---|---|
| 1 | C/ Artesania 45, 3ºA | 285 | 27.075 € | Airbnb |
| 2 | C/ Poeta Masifern 12, 2ºB | 264 | 25.080 € | Airbnb |
| 3 | C/ Livorno 8, 1ºC | 248 | 23.560 € | Booking.com |
| 4 | C/ Alcántara 31, 4ºA | 231 | 21.945 € | Vrbo |
| 5 | C/ Borràs 19, Ático | 218 | 20.710 € | Airbnb |
Viviendas vacías y ocupadas ilegalmente
Análisis del parque residencial inactivo y ocupaciones irregulares
1834
Viviendas vacías
287
Ocupadas ilegalmente
18.3
Meses vacía (media)
1547
Potencial habitacional
1120
Vacías > 2 años
Tasa de vacancia
Largo plazo
1120
61% del total
Reciente
714
39% del total
Evolución mensual
Viviendas vacías, ocupadas ilegalmente y recuperadas
Total recuperadas
238
Tipología de propietario
Distribución de viviendas vacías según tipo de titular
Motivos de vacancia
Razones principales por las que las viviendas están vacías
Análisis territorial de viviendas vacías y ocupaciones
Porta
Tasa vacancia
10%
Vacías
412
Vilapicina i la Torre Llobeta
Tasa vacancia
9.6%
Vacías
498
Can Peguera
Tasa vacancia
8.5%
Vacías
298
Turó de la Peira
Tasa vacancia
8%
Vacías
384
Prosperitat
Tasa vacancia
6.9%
Vacías
242
Las 1834 viviendas vacías representan un 8.7% del parque residencial. El potencial de reactivación podría cubrir el 84% de la demanda insatisfecha.
Se detectan 287 ocupaciones ilegales activas, con una media de 238 recuperaciones en los últimos 12 meses. La tasa de resolución requiere incremento urgente.
Cumplimiento normativo
Análisis del límite legal de precios de alquiler
Distribución de cumplimiento
810
33%
1646
67%
Benchmark de precios
Desviación
+4.5 €/m²
Ratio sobreprecio
1.32
El 67% de las viviendas superan el límite legal
Incumplimiento por distrito
Análisis territorial
Distribución de la oferta por distrito
Top distritos - Publicaciones alquiler
Vilapicina i la Torre Llobeta
598
publicaciones
Porta
534
publicaciones
Turó de la Peira
492
publicaciones
Prosperitat
465
publicaciones
Can Peguera
367
publicaciones
Distribución por distrito
Distribución territorial
Vilapicina i la Torre Llobeta
Alquiler
598
Venta
494
Porta
Alquiler
534
Venta
300
Turó de la Peira
Alquiler
492
Venta
558
Can Peguera
Alquiler
367
Venta
362
Prosperitat
Alquiler
465
Venta
287
Distribución por superficie
Análisis del product mix inmobiliario
Concentración alquiler
50-80 m²
49% del total
Concentración venta
50-80 m²
37% del total
Total viviendas alquiler
2456
Total viviendas venta
2001
Viviendas en alquiler por superficie
Viviendas en venta por superficie
Precio alquiler por superficie
Precio venta por superficie
Comparativa de distritos
Análisis cruzado de precio, superficie y oferta
Superficie y precio por distrito
Correlación superficie-precio-volumen
El tamaño de cada burbuja representa el volumen de publicaciones
Detalle comparativo
| Distrito | Superficie | Alquiler | Venta | €/m² alquiler |
|---|---|---|---|---|
| Vilapicina i la Torre Llobeta | 70 m² | 950 € | 185.000 € | 13.6 € |
| Porta | 60 m² | 850 € | 150.000 € | 14.2 € |
| Turó de la Peira | 80 m² | 1030 € | 250.000 € | 12.9 € |
| Can Peguera | 75 m² | 970 € | 200.000 € | 12.9 € |
| Prosperitat | 95 m² | 1280 € | 300.000 € | 13.5 € |
Tablas de datos
Desglose detallado de indicadores y distritos
| Indicador | Valor | Var. mensual | Benchmark | Estado |
|---|---|---|---|---|
| Precio medio alquiler €/m² | 18,5 € | +5.2% | 14 € | Fuera |
| Precio medio venta €/m² | 4.071 € | +1.9% | 3.800 € | Alerta |
| Total viviendas alquiler | 2.456 | +2.8% | 2.000 | Cumple |
| Total viviendas venta | 2.001 | -1.2% | 2.200 | Alerta |
| Índice de sobreprecio | 1,32 | -3.1% | 1,00 | Fuera |
| % fuera del límite | 67% | -4.5% | < 20% | Fuera |
| Densidad oferta alquiler | 12,3 | +1.8% | 10,0 | Cumple |
| Densidad oferta venta | 10,0 | -0.5% | 8,0 | Cumple |
| Tiempo medio alquiler | 28 días | -8.2% | 45 días | Cumple |
| Tiempo medio venta | 45 días | +3.1% | 60 días | Cumple |
Inteligencia y recomendaciones
Análisis asistido por IA para la toma de decisiones
Riesgos detectados
- 1
Alta concentración de incumplimiento normativo en los barrios de Vilapicina-Torre Llobeta (92%) y Porta (81%)
- 2
Tendencia alcista persistente en precios de alquiler (+17% interanual) que amplía la brecha con el índice legal
- 3
Escasez de oferta en segmentos de superficie mayor (>120 m²) que puede generar presión adicional
- 4
Tiempos de absorción muy reducidos (28 días) que evidencian demanda insatisfecha
Oportunidades de intervención
- 1
Priorizar inspecciones en Vilapicina-Torre Llobeta y Porta, donde se concentra el mayor volumen de incumplimiento
- 2
Implementar campañas informativas dirigidas a propietarios sobre los límites de precios vigentes
- 3
Analizar la viabilidad de medidas de incentivo fiscal para propietarios que respeten el índice de referencia
- 4
Coordinar con servicios sociales para identificar casos de vulnerabilidad habitacional
Próximos pasos recomendados
- 1
Establecer un sistema de monitorización continua con alertas automáticas para nuevas publicaciones fuera del límite
- 2
Crear un observatorio territorial para seguimiento mensual de indicadores clave por barrio
- 3
Desarrollar un protocolo de actuación gradual para casos reincidentes de incumplimiento
- 4
Evaluar la ampliación de recursos de inspección en las zonas de mayor riesgo identificadas
Análisis generado con IA
Insights extraídos automáticamente de los datos del mercado
Aviso importante
Este informe contiene datos simulados con fines demostrativos. Los valores, tendencias y análisis presentados no corresponden a datos reales del mercado inmobiliario. Para obtener informes con datos reales de su zona, contacte con InmoPublic.
InmoPublic
Inteligencia inmobiliaria para instituciones públicas